Pflichten und Kosten der Hausverwaltung

Was die Verwaltung kosten darf

Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum ist das Honorar nicht gesetzlich begrenzt. Eine Grenze gibt es nur für die Vermieter von Altbauwohnungen, die nicht mehr als 3,60 Euro pro Quadratmeter und Jahr an ihre Mieter weiterverrechnen dürfen (Stand 2019). Dieses sogenannte MRG-Honorar kann auch als Orientierung für Wohnungseigentümer angenommen werden. „Bei Billig-Angeboten unter dem MRG-Honorar können Sie entweder stutzig werden oder ihre Ansprüche nach unten korrigieren, denn ein Übermaß an Betreuung darf man sich da nicht erwarten. Das Honorar steigt mit dem Verbraucherpreisindex. Eine Erhöhung darüber hinaus ist nur mit Zustimmung der Eigentümer möglich. Bei größeren Wohnhausanlagen zahlt man in der Regel weniger als bei kleinen.: Ein Neubau ist für den Verwalter nicht günstiger zu verwalten als ein Altbau: „Bei einer neuen Liegenschaft ist der Aufwand am Anfang sehr hoch (z. B. Klärung von Mängeln mit dem Bauträger). Daher sind bei Neubauten die Honorare im Regelfall höher. Bei Altbauten verlagert sich das sehr stark zu den Sonderhonoraren für Sanierung und Instandhaltung.
Arbeiten mit außergewöhnlichem Verwaltungsaufwand, etwa eine Erneuerung der Fassade, sind üblicherweise nicht im Standardhonorar inkludiert. Hierfür wird der Verwalter ein extra Honorar verlangen.

Betriebskosten senken

Wer die Hausverwaltung wechselt, sollte dies gleich dazu nutzen, um auch die Betriebskosten zu senken. Sprechen Sie das Thema daher bei den Auswahlgesprächen an. Ein Verwalter, der sein Geld wert ist, hilft auch dabei, die Betriebskosten im Rahmen (z.B durch Neuvergabe von Reinigungs- und Versicherungsleistungen etc.) zu halten, dies alleine sollte aber kein Grund für den Verwalterwechsel sein.

Die Qualität der Betreuung

Noch wichtiger ist die Qualität der Betreuung. Manchen Verwaltungen eilt der Ruf voraus, so lange nichts zu unternehmen, bis sich Probleme von alleine lösen. Gute Anbieter reagieren hingegen prompt. 24-Stunden-Hotlines sind Standard, die sich rund um die Uhr um passende Handwerker kümmern, wenn z. B. ein Wasserrohr platzt. Außerdem sollte der zuständige Betreuer regelmäßig Begehungen machen: Der Verwalter sollte mehrmals pro Jahr im Objekt sein. Bei diesen Besuchen unterscheidet sich die aktive Verwaltung mit bautechnischem Know-how von der reinen „Nur Verwaltung“. Die aktive Hausverwaltung erkennt, wo Sanierungsbedarf besteht, erstellt Konzepte und Kostenschätzungen und wartet nicht, bis die Eigentümer Alarm schlagen. Wie Sie hier richtig vermuten, wird eine aktive Hausverwaltung mit tollen Service-Angeboten nicht zu den selben Honoraren arbeiten können, als eine „nur Verwaltung“. Sie entscheiden daher über die Honorar-Debatte auch mit, wie das Haus in Zukunft verwaltet wird.

Leidiges Thema Reparatur-Rücklage

Die Hausverwaltung muss eine jährliche Vorausschau legen, in der sie über anstehende Reparaturen und Sanierungen informiert. Genau wie die Abrechnung muss sie die Vorausschau jedem Eigentümer zustellen Bei modernen Verwaltungen sind Abrechnungen und Vorausschauen auch jederzeit online abrufbar. Diese Prognose ist auch Basis für die Reparaturrücklage, deren Höhe vom Verwalter vorgeschlagen wird. „Die Bildung einer Rücklage ist verpflichtend, allerdings nicht deren Höhe.
Eigentümer meist (zu) wenig in die Rücklage zahlen. 40 bis 50 Cent auf dem Quadratmeter sind ein üblicher Wert, der bei älteren Gebäuden auf ein bis 1,50 Euro steigen kann. Zu wenig in die Rücklage hineinzusparen rächt sich spätestens dann, wenn das Haus „in die Jahre kommt“. Sanierungen können sehr schnell 6-stellige Summen als Aufwand erreichen, die dann gänzlich über einen Kredit finanziert werden müssen. Auch sinkt der Wiederverkaufs-Wert eines WEG Objektes wenn ein Sanierungsstau in Kombination mit einer nur sehr spärlich gefüllten Rücklage augenscheinlich ist.

Ordentliche und außerordentliche Verwaltung

Natürlich ist die Verwaltung nicht verpflichtet, jeden „Glühbirnentausch“ den Eigentümern anzukündigen und um Erlaubnis zu fragen. Kleinere Instandhaltungen und Reparaturen werden im Rahmen der sog. „ordentlichen Verwaltung“ erledigt. Es ist aber sinnvoll, für solche Fälle im Verwaltervertrag eine Kostenschwelle einzuziehen Bis zu Ausgaben von 2.000 bis 3.000 Euro sollte der Verwalter alleine entscheiden können.“ Bei höheren Beträgen werden dann die Eigentümer vorab informiert und müssen ihre Zustimmung dazu  geben, ausgenommen es ist Gefahr in Verzug. Der Verwalter ist auch verpflichtet, bei größeren Aufträgen mindestens drei Kostenvoranschläge einzuholen. Bei Fragen der sog. „außerordentlichen Verwaltung“, darunter fällt alles, was über die bloße Erhaltung hinausgeht ( z.B Fassadensanierungen, Fenstertausch etc.) muss auf jeden Fall abgestimmt werden. „Wenn es sich um eine Verbesserung der allgemeinen Teile des Hauses handelt, z. B. durch einen Fenstertausch, reicht ein Mehrheitsbeschluss. Einstimmigkeit ist unter anderem erforderlich beim Verkauf der Hausbesorger-Wohnung oder wenn eine Allgemeinfläche (Waschküche etc.) an einen Eigentümer vermietet wird.

Hausversammlung

Der Verwalter ist nur ein Treuhänder, wird aber meist entsprechende Themen vorgeben. Die Entscheidungen treffen die Eigentümer selbst. Entweder einstimmig oder mit Mehrheitsbeschluss. Das kann im Rahmen einer Eigentümerversammlung erfolgen oder mittels eines Umlaufbeschlusses. Die Verwaltung muss mindestens alle zwei Jahre eine Versammlung einberufen, auch wenn es keinen speziellen Grund dafür gibt. Außerdem können mindestens drei Wohnungseigentümer, die mindestens ein Viertel der Anteile am Haus besitzen, jederzeit von der Verwaltung die Einberufung einer Versammlung fordern. Bei der Abstimmung selbst zählt dann die Mehrheit nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Köpfen oder Wohnungen. Wer eine große Wohnung hat, dessen Stimme zählt daher mehr. Nutzen Sie die Gelegenheit der Eigentümer-Versammlung um andere Miteigentümer kennenzulernen sowie auch mal die Mitarbeiter Hausverwaltung persönlich zu treffen. Ein gut verwaltetes Haus lebt auch vom Dialog, leider sind viele Eigentümerversammlungen nur sehr spärlich besucht, was sehr schade ist, geht es doch um die Verwaltung des eigenen Vermögens.

Mit der Hausverwaltung unzufrieden? So funktioniert die Kündigung.
Während Mieter bei schlechten Hausverwaltungen wenig Druckmittel haben, können unzufriedene Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss den Verwalter wechseln.
Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate vor Ende einer Abrechnungsperiode. Meist wird daher im September gekündigt und mit 1. Jänner startet die neue Verwaltung, die im Idealfall schon von ihren Vorgängern sämtliche Unterlagen und Konten übernommen hat. Keine Kündigungsfrist gibt es, wenn sich die Verwaltung eine grobe Pflichtverletzung zuschulden kommen hat lassen, also z. B. beauftragte Arbeiten nicht durchführt oder keine Abrechnungen versendet. Auch mehrere kleine Pflichtverletzungen ergeben eine grobe Pflichtverletzung. Dann kann sich selbst ein einzelner Eigentümer an das Gericht wenden und dieses beruft die Verwaltung mit sofortiger Wirkung ab.
Die Beweislast, dass die Verwaltung nicht ordnungsgemäß gehandelt hat, liegt allerdings beim Antragsteller. Das heißt, Dokumentationen, Schriftverkehr und Bilder über die Verfehlungen muss der Wohnungseigentümer bringen.
Sind die Eigentümer mit der Verwaltung unzufrieden, können sie eine Eigentümerversammlung einberufen. Eine einfache Mehrheit reicht zur Kündigung. Kommen nicht genügend Miteigentümer zur Versammlung, kann man dies auch über einen Umlaufbeschluss versuchen. Sind dagegen Mieter mit der Verwaltung unzufrieden, können Sie sich nur an den Eigentümer wenden. Die Mieter selbst können keine Kündigung aussprechen.

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2019-02-11T20:54:32+00:00