In Mietwohnungen hat der einzelne Mieter seinen Vermieter als Ansprechpartner, wenn es um seine Recht, den Mietgegenstand ungestört nutzen zu können, geht. Aber wie verhält es sich, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt und der Hausfrieden vermeintlich von einem Miteigentümer gestört wird?
Wohnungseigentum als Voraussetzungen
Will die Eigentümergemeinschaft einen Miteigentümer „loswerden“ – etwa, weil er die anderen schikaniert oder seinen Pflichten nicht nachkommt – kann sie eine Ausschlussklage aus der Eigentümergemeinschaft anstrengen. Allerdings ist diese im Wohneigentumsgesetz (WEG) nur als letztes Mittel vorgesehen. Außerdem kann sie nur eingereicht werden, wenn tatsächlich schon Wohnungseigentum begründet ist – sollte das Wohnungseigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen sein, kann man es nur mit einer Unterlassungsklage versuchen.
Die Kläger
Die Ausschlussklage muss von der Mehrheit der anderen Miteigentümer eingebracht werden. Als Kläger tritt nicht die Eigentümergesellschaft auf, sondern eben nur jene Mehrheit der Eigentümer, die hinter der Ausschlussklage stehen. Es kann sich also niemand hinter der Verwaltung „verstecken“. Auch ist es dem Hausverwalter nicht gestattet, bei der Vorbereitung der Klage auch nur mitzuwirken. Und die Kosten für die Klage können nicht aus den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft bestritten werden. Daher ist es oftmals schwierig, die nötige Mehrheit zustande zu bekommen. Große Anlagen oder Anlagen mit hoher Quote an vermieteten Wohnungen erschweren häufig ebenso die Mehrheitsfindung – wer nicht direkt betroffen ist, scheut den Rechtsweg mangels Leidensdruck.
Ein einzelner Miteigentümer kann nur ganz ausnahmsweise eine Ausschlussklage einbringen: nach einer erfolgreichen Unterlassungsklage. Der andere muss dann aber auch noch das beklagte Verhalten weiterführen. Das WEG formuliert: „Wird das Verhalten trotz eines der Klage stattgebenden Urteils und einer darauf gegründeten Zwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, so steht sodann die Klage auf Ausschließung auch dem beeinträchtigten Wohnungseigentümer zu.“
Gründe Eine Ausschlussklage kann unterschiedlich begründet sein: Etwa durch die beharrliche Nichterfüllung von Pflichten, also z.B. die Weigerung Betriebs- oder Erhaltungskosten zu zahlen. Sollte der säumige Beklagte vor Ende der Verhandlung zahlen, trägt er zwar die Verfahrenskosten, die Klage wird aber abgewiesen. Ein weiterer Grund ist der empfindlich schädigende Gebrauch der Wohnung: Die Haltung von zu vielen Haustieren zählt dazu. Aber auch ein Wasserschaden kann zu schädigendem Gebrauch führen, nämlich wenn die Ursache nicht beseitigt wird, so dass der Schaden stetig größer wird. Schließlich kann es auch Gründe im sozialen Bereich geben: rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten etwa. Oder strafbare Handlungen gegen andere Hausbewohner wie permanente Beschimpfungen oder Randale im Stiegenhaus. Rechtsfolge Die Ausschlussklage ist im Grundbuch anzumerken; nach Ablauf von drei Monaten nach dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils kann auf Antrag eines Wohnungseigentümers die Versteigerung des Miteigentumsanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung über die Zwangsversteigerung durchgeführt werden.
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