Welche Aufgaben hat ein Vermieter

Immer wieder hört man: Vermiete dich reich oder schaffe dir ein „passives Einkommen“ durch die Vermietung von Immobilien. Aber ist das Einkommen wirklich so passiv? Nun, der Gesamt-Aufwand wird natürlich davon abhängen, wie viele Wohnungen Sie haben. Aber hier mal ein kleiner Einblick für Neo Vermieter:

Betriebskosten-Abrechnung:   In einer WEG bekommt der Vermieter die Zusammenstellung aller Kosten des Jahres bereits von der Hausverwaltung. Diese muss nur noch auf den Mieter zugeschnitten werden. Also für den tatsächlichen Zeitraum, in dem er dort gewohnt hat, aufgeteilt werden, und die nicht-umlegbaren Kosten müssen rausgerechnet werden. Wenn Sie das als Neu-Vermieter noch nicht wissen, holen Sie sich 1x Rat von einem Hausverwalter oder Juristen ein. Eine andere Möglichkeit ist auch die Vereinbarung einer Pauschalmiete, es entfällt dann die jährliche Abrechnung. Andererseits können BK-Steigerungen aber auch nicht an den Mieter weitergegeben werden. Hier haben Sie zu beachten, dass dem Mieter spätestens bis zum 30.6. die Abrechnung für das vorangegangene Jahr vorliegen muss.
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Konten-Check: Am Anfang des Monats werden die Mieteingänge kontrolliert. Sie sollten sich nicht unbedingt darauf verlassen, dass Mieteinnahmen immer automatisch und von alleine kommen. Kontrollieren Sie daher das Konto regelmäßig um bei Zahlungsverzug keine Zeit zu versäumen. Bei Zahlungsverzug sind sofort entsprechende Mahnungen zu verschicken und ggf. weitere Schritte einzuleiten.

Kontakt mit den Mietern:  Als Vermieter sind Sie Ansprechpartner für Ihren Mieter, wenn es zum Beispiel um eine notwendige Reparatur (Therme!) oder um eine Beschwerde geht. Sie sollten daher auch Vorkehrungen treffen, dass es während Ihrer urlaubsbedingten Abwesenheit einen handlungsbefugten Ansprechpartner gibt.

Hinsichtlich der Wertsicherungsklausel müssen Sie 1x/Jahr den vereinbarten Index prüfen. Je nachdem, welche Vereinbarungen Sie getroffen haben, sind dann die Mieter schriftlich von einer Anhebung der Miete zu informieren.

Aber auch ohne konkreten Anlass empfiehlt es sich 1-2/Jahr bei Ihren Mietern zu melden und einfach nachzufragen, ob alles in Ordnung ist und ob sich Ihre Mieter wohlfühlen. Hier hört man dann Neuigkeiten und bekommt vielleicht auch schon mal Hinweise, ob die Mieter noch planen, länger zu bleiben, oder ob Sie bald mit einer Kündigung rechnen müssen.

Korrespondenz mit Ämtern: Wenn man auch an Menschen vermietet, die diverse soziale Unterstützungen bekommen muss man immer wieder mal Bestätigungen „für das Amt“ erstellen. Meistens handelt es sich dabei aber nur um Formulare, die auszufüllen sind.

Ablage, Post und Evidenzen:
Kontoauszüge, Nachricht von der finanzieren Bank, Post von der Hausverwaltung Rechnungen von Investitionen. Neben der reinen Sichtung und Bearbeitung muss das Ganze natürlich auch ordentlich abgelegt werden in den jeweiligen Ordner der Immobilie. Aus Steuer-Sicht ist man verpflichtet, relevante Dokumente jahrelang aufzubewahren.
Wenn Sie befristet vermieten, brauchen Sie ein Evidenz System, dass Sie rechtzeitig daran erinnert, wenn ein Mietvertrag ausläuft. Versäumen Sie wichtige Fristen, kann es zu ungewollten Verlängerungen des Mietverhältnisses kommen.

Mietverträge muss man von Zeit zu Zeit prüfen, ob sich hier nicht schon längst wirkungslose Formulierungen und Klausel befinden. Gesetze ändern sich durch OGH Entscheidungen. Die Mietverträge müssen adaptiert werden. Am besten kooperieren Sie da mit einem Juristen, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.

Steuererklärung: Alle relevanten Dokumente müssen auch für die Steuererklärung geordnet werden. Die Erklärung kann man jedes Jahr selbst machen, wenn man sich ausreichend informiert hat oder an einen Steuerberater abgeben.

Kündigung & Neuvermietung: Zu den aufwändigeren Themen gehört definitiv die Neuvermietung, nachdem ein Mieter kündigt. Das passiert sehr unregelmäßig und kann nicht wirklich geplant werden. Mal kommt das in mehreren Monaten gar nicht vor, manchmal direkt dreimal gleichzeitig. Zunächst bekommt man nur die Kündigung – in der Regel verlässt der Mieter dann drei Monate später die Wohnung.
In der Zeit muss der Vermieter dann die Wohnung fotografieren, inserieren und Termine zur Besichtigung vereinbaren. Das geht oft nur nach Rücksprache mit dem Noch-Mieter. Macht aber auch nur solange Sinn, solange noch keine  Umzugsvorbereitungen sichtbar sind. Denn dann präsentiert sich die Wohnung nicht mehr vorteilhaft.
Das zeit intensive Element sind definitiv die Besichtigungen. Es kann vorkommen, dass Sie 50 Telefonate führen und bis zu 20 Termine machen müssen, bevor ein neuer Mieter gefunden wurde
Hier empfiehlt es sich einen guten Makler auszuwählen. Wenn Sie immer den gleichen nehmen, kennt dieser schon die Gegebenheiten in Haus und Wohnung und Sie müssen nur noch die Entscheidung treffen, an wen denn die Wohnung nun vermietet werden soll.

Renovierungen: Wenn ein Mieterwechsel ansteht, empfiehlt es sich während des Leerstandes substanzerhaltende Arbeiten z.B bei Heizung, Sanitär und Küche durchzuführen. Will man das Mietobjekt in gutem Zustand erhalten, sollte hier nicht gespart werden. Das rächt sich dann meistens durch längeren Leerstand, weil gute Mieter oft auch einen tadellosen Zustand der Wohnung voraussetzen.

Eigentümer-Versammlungen: Alle 1-2 Jahre finden die Versammlungen der Eigentümer-Gemeinschaften statt. Dort werden anstehende Entscheidungen zur Immobilie mit Mehrheitsbeschlüssen verabschiedet. Hier kann man teilnehmen, muss es aber nicht. . Bei wichtigen Entscheidungen wie anstehenden Sanierungen mit hohen Kosten empfiehlt sich das jedenfalls. Aber auch sonst, denn man lernt jedenfalls mal die Hausverwaltung persönlich kennen und erfährt auch so immer wieder mal Neuigkeiten rund um das WEG Objekt.

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2019-07-11T20:25:08+00:00