Eine gründliche Besichtigung ist Pflicht
Eine Besichtigung des Kaufobjekts reicht nicht. Lärm- und Lichtverhältnisse wechseln mit der Tageszeit – die Immobilie also sowohl mittags als auch abends ansehen! Bei Besichtigungen im Sommer schon an die lichtärmeren Jahreszeiten denken Auch die Nachbarschaft sollte genau betrachtet werden, um eventuell Störendes wie Handymasten schon vor dem Kauf zu entdecken.
Kauft man eine Immobilie noch vom Plan weg, gilt: Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung sind verbindlich – Abbildungen im Prospekt nicht. Die Unterlagen des Bauträgers müssen also genau studiert und kritisch geprüft werden.
Bei WEG-Anlagen: Achten Sie ebenfalls auf die Höhe der Reparaturrücklage und wie sie die Eigentümergemeinschaft zusammensetzt, in dem Sie den Grundbuchauszug prüfen. Gibt es einen Mehrheitseigentümer? Werden viele Wohnungen vermietet? Wie ist der Aufteilungsschlüssel bei Reparaturen an den allgemeinen Teilen? Der Energieausweis gibt grobe Anhaltspunkte was des HWB des Gebäudes betrifft. Es ist aber genauso das Verbrauchsverhalten und die Lage der Wohnung innerhalb der Anlage maßgeblich. Am besten ist es, Sie lassen sich die letzte Jahresabrechnungen für die Heizung zeigen.
Der Blick in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Wer nicht bald von einem Neubau die Aussicht verbaut bekommen möchte, sollte sich unbedingt den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan für sein und die Nachbargrundstücke ansehen. Er ist über die digitalen Kataster der Bundesländer im Internet abrufbar, liegt aber auch im Gemeindeamt vor und zeigt an: die Bauklasse, die Bauweise und die Widmung. Die Bauklasse legt fest, wie hoch, die Bauweise, wie dicht gebaut werden darf. Die Widmung schließlich bestimmt, ob und was gebaut werden darf. Auch auf der Gemeinde sollte man sich nach möglichen Aufschließungskosten oder Grundabtretungen zu Gunsten des öffentlichen Gutes informieren.
Und auf www.hora.gv.at erfährt man, ob das Grundstück tendenziell von Naturkatastrophen wie Lawinen oder Hochwasser bedroht ist.
Das Grundbuch studieren
Den Grundbuchauszug gibt es – gegen Gebühr – beim zuständigen Bezirksgericht oder bei verschiedenen Online-Anbietern. Über ihn lässt sich herausfinden: Die genauen Eigentumsverhältnisse, die Größe der zur Liegenschaft gehörenden Grundstücke, eingetragene Dienstbarkeiten wie Wege- und Vorverkaufsrechte. Eingetragene Pfandrechte bedeuten, die Immobilie ist möglicherweise mit Schulden belastet – deren Höhe allerdings steht nicht im Grundbuch. Manches mal wurde aber auch nur vergessen, das Pfandrecht löschen zu lassen. Notar oder Anwalt wird für den Abschluss des Kaufvertrags bei den Gläubigern die Höhe der Pfandrechte erfragen.
Vorsicht auch bei Dienstbarkeiten, die nicht im Grundbuch stehen: Benutzt z.B. ein Nachbar seit Jahrzehnten einen Pfad über das Grundstück, kann das ein Wegerecht des Nachbarn bedeuten.. Allgemein gilt also: Im Kaufvertrag sollte festgehalten sein, dass die Liegenschaft frei von Rechten Dritter ist. Im Kaufanbot sollte bereits die lastenfreie Übernahme angemerkt sein.
Die lieben Nachbarn
Gerade beim Wohnungskauf ist die Nachbarschaft ein wichtiger Faktor. Einen ersten Eindruck für die Stimmung im Haus liefern die Protokolle der Eigentümerversammlung.
Das Gespräch mit den zukünftigen Nachbarn suchen, ist natürlich eine direkte wie ergiebige Methode, sich ein Bild von der Nachbarschaft zu machen. Juristische Risken kann mindern, wer sich vertraglich zusichern lässt, dass keine Gerichtsverfahren anhängig sind oder drohen. Hier wäre
anzumerken, dass sich diese Verhältnisse auch durch Weg- oder Zuzug von neuen Parteien ändern können. Allgemein gilt, dass es kaum ein Mehrparteienhaus gibt, wo es keine Konflikte auszutragen gilt. Also lassen Sie sich durch entsprechende Protokolle nicht zu sehr verunsichern.
Die Finanzierung
Auf den Gang zur Bank oder zur Bausparkasse sollte man sich möglichst gut vorbereiten, denn das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HlKrG) verpflichtet Kreditinstitute zu umfassender Information der Kreditnehmer – und zu ihrer umfassenden Prüfung. Vor allem aber geht es bei kleinen Abweichungen in den Kredit-Modalitäten schon um richtig viel Geld – also unbedingt mindestens 3 bis 5 Angebote einholen und vergleichen! Verhandeln und vergleichen zahlt sich jedenfalls aus: „Ein Prozent Zinsunterschied pro Jahr bedeutet bei einem Pauschalratenkredit von 200.000 Euro auf eine Laufzeit von 25 Jahren ein Ersparnispotenzial von mehr als 20.000 Euro!
Online Kreditrechner können hier immer nur einen groben Anhaltspunkt liefern. Eine genaue Sondierung der Angebote kann man sich dadurch nicht ersparen. Wer sich das selbst nicht zutraut, kann sich auch an einen Kreditmakler wenden. Dieser nimmt Ihnen die Arbeit ab und wird in der Regel von den finanzierenden Instituten bezahlt.
Die Nebenkosten
Um rund zehn Prozent steigt der Kaufpreis nochmals durch die Nebenkosten: Die Grundbucheintragung kostet 1,1 Prozent des Kaufpreises, die Grunderwerbsteuer (GrESt) schlägt mit 3,5 Prozent zu Buche. Der Notar oder Anwalt ist als Vertrags Errichter mit ein bis drei Prozent vom Kaufpreis zu entlohnen. Sollte ein Makler vermitteln, so darf dieser drei Prozent als Provision verlangen, mit der fälligen Umsatzsteuer werden das 3,6 Prozent des Kaufpreises.
Schließlich wird in den meisten Fällen noch die Pfandrechtseintragungsgebühr fällig: 1,2 Prozent der Pfandrechtssumme bei Hypothekarkrediten.
