Wann man einen Mieter vor Auslaufen der Befristung oder bei unbefristeten Mietverhältnissen vorzeitig wieder „loswerden“ kann, regeln die Kündigungsgründe nach § 30 MRG. Ihm unterliegen Wohnungen, die im Voll-, aber auch Teilanwendungsbereich des MRG sind, also faktisch alle zu vermietenden Eigentumswohnungen (wichtigste Ausnahme: Räumlichkeiten im Ein- oder Zweifamilienhaus).
Die Gründe
Der häufigste Grund ist natürlich
- jener des Mietzinsrückstandes, „der qualifiziert sein muss“ Das heißt ein Monat muss vergangen sein, und der Rückstand besteht noch immer.
- Auch der „erheblich nachteilige Gebrauch“ der Wohnung (z. B. Parkettböden werden herausgerissen und verheizt) oder
- „grob ungehöriges Verhalten“ (z.B regelmäßige und nachweisbare (Lärm)-Beeinträchtigung der anderen Bewohner).
- Auch „gänzliche Weitergabe“ (Untervermietung) der Wohnung
- oder „nicht regelmäßige Benützung“
sind Gründe.
Die Räumungsklage
Der Vermieter oder die Vermieterin kann bei Gericht eine Räumungsklage einbringen, wenn o.a. Gründe vorliegen und er diese auch beweisen kann.
Das Gericht schickt eine Ladung zu einem ersten Termin (Tagsatzung) aus. Falls der Mieter oder die Mieterin nicht vor Gericht erscheint, ergeht in diesem Fall ein Urteil zugunsten des Vermieters oder der Vermieterin. Bestehen die Kündigungsgründe oder Räumungsgründe zu Recht (zum Beispiel bei einem Mietzinsrückstand), wird das Gericht die Kündigung oder Räumung bestätigen, wenn die Schuld nicht noch vor dem Ende des Verfahrens beglichen wird.
Besteht kein Kündigungs- oder Räumungsgrund und wird vom Mieter oder von der Mieterin Einspruch erhoben, hebt das Gericht die Kündigung bzw. Räumung auf.
Zieht der Miete oder die Mieterin trotz eines rechtskräftigen Räumungsurteils nicht aus, kann man eine Räumungsexekution beantragen. Diese wird vom Gericht bewilligt und es wird ein Delogierungstermin festgesetzt.
