Gewährleistung und Haftung beim Immobilienkauf

Gewährleistungspflichten und Haftungsregeln unterscheiden sich bei Immobilien stark, je nachdem, ob man von gewerblichen Bauträgern oder von Privatanbietern kauft:

Der gewerbliche Bauträger

Hier regelt u.a. das Bauträgervertragsgesetz die Pflichten des Anbieters, wenn Sie vom Plan weg kaufen und schon vor Fertigstellung Beträge zu bezahlen haben. Darin – aber auch wenn Sie ein bereits fertiggestelltes Objekt von einem gewerblichen Anbieter kaufen ist die Gewährleistungsfrist mit drei Jahren ab Übergabe der Wohnung festgelegt. Innerhalb dieser Frist ist der Bauträger verpflichtet, Mängel auf seine Kosten zu beseitigen.

Mängel, die innerhalb der ersten sechs Monate nach Übergabe auftreten, gelten automatisch „als schon bei Übergabe vorhanden“. Tritt also Schimmel auf der Innenseite einer Außenwand auf, so hat man Glück im Unglück, wenn er sich nach fünf Monaten zeigt. Wird er erst nach sieben Monaten entdeckt, so muss man beweisen, dass seine Ursache schon früher da war – was naturgegeben schwierig ist. Bevor die Dreijahresfrist abläuft, sollte man nochmals eine Begehung mit dem Bauträger vereinbaren und gegeben falls Mängel dokumentieren und ausbessern lassen.

Gegen die Pleite des Bauträgers – was die Mängelbehebung unmöglich machen würde – kann man sich absichern, indem man die Gewährleistungspflicht vertraglich auf die ausführenden Unternehmen ausdehnt. So muss dann der Dachdecker beim undichten Dach nachbessern. Voraussetzung ist, dass man auch eine genaue Liste der eingesetzten Handwerker bekommt. Üblich ist auch die Verhandlung von einem Haftrücklass.

Der Privatanbieter

Für den Privatanbieter gilt das Bauträgervertragsgesetz nicht. Auch das allgemeinere Konsumentenschutzgesetz kann hier nicht angewendet werden. Daraus folgt, dass der Privatanbieter in der Regel auch keiner Gewährleistungspflicht unterliegt. Normalerweise kauft also der Käufer die Wohnung wie besichtigt; der Verkäufer haftet nicht für einen bestimmten Zustand des Objekts.

Doch das gilt nicht für bewusst verschwiegene Mängel. Schimmelt es in der Ecke und der Voreigentümer hat den Schimmelfleck einfach schnell übermalt, damit der Käufer ihn nicht sieht – dann haftet der Verkäufer sehr wohl.

Auch der eventuell zwischengeschaltete Makler ist verpflichtet, auf offensichtliche Mängel in der Wohnung/dem Haus hinzuweisen, und haftet bei Unterlassung. Der Makler muss sich auch ansehen, ob z. B. der Dachgeschoßausbau oder Wintergarten baugenehmigt wurde und für beides eine Fertigstellungsmeldung vorliegt.

Checkliste für die Übergabe von Neubau-Objekten

Späteren Ärger kann vermeiden, wer schon bei der Übergabe ganz genau hinschaut. Fühlen Sie sich der Situation alleine nicht gewachsen, lassen Sie sich am besten durch einen Baumeister oder Sachverständigen Ihres Vertrauens begleiten.

  • Probehalber sollte jedes Fenster geöffnet und gekippt, die Fensterscheiben genau betrachtet werden. Hier ist es wichtig, daß die Scheiben gereinigt sind – so sind Kratzer leichter zu finden.
  • Auch Wasserhähne und Steckdosen, Heizung, Klimaanlage und Ventilatoren wollen getestet sein.
  • Alle Oberflächen sind nach Kratzern abzusuchen, im Bad kontrolliert man die Wartungsfugen und die ordnungsgemäße Abdichtung der Badewanne.

Bei mehrgeschossigen Neubauten vom Bauträger oder Reihenhausanlagen empfiehlt es sich, nicht nur die eigene Wohnung abzunehmen, sondern zusammen mit den Miteigentümern schon bei Übergabe einen Sachverständigen mit der Prüfung der Allgemeinflächen (Fassade, Dach) zu beauftragen. Dies kostet zwar Geld beugt aber Problemen vor, die oft erst auftauchen, wenn die Gewährleistungspflicht schon abgelaufen ist.

Bei gebrauchten Wohnungen sollte man unbedingt prüfen, ob die reale Wohnung mit den Plänen übereinstimmt. Viele Umbauten sind genehmigungspflichtig und hier sollte der Umbau entweder durch eine Bauanzeige oder Baugenehmigung begleitet worden sein.

Möchten Sie zukünftig vermieten, wird ein Elektrobefund empfohlen, um sicherzustellen, dass die Elektrik auf heutigem Stand ist (nicht verpflichtend aber empfohlen)

Verfügt die Wohnung über eine Gas-Etagen-Heizung achten Sie darauf, dass die letzte Thermenwartung nicht zu lange her ist.

Immer aber gilt: Alle Mängel müssen in einem Übergabeprotokoll festgehalten und durch Fotos dokumentiert werden! Denn das Übergabeprotokoll ist gerichtsfest, dient also vor Gericht als Beweis.

Der Inhalt dieses Artikels wurde sorgfältig recherchiert. Dieser ersetzt aber keine juristische oder steuerliche Beratung. Wir können daher aus diesem Grund keine Haftung übernehmen und empfehlen die Konsultation eines entsprechend ausgebildeten Experten.

2018-12-23T01:17:35+00:00