Das Mietzinsminderungsrecht gemäß § 1096 ABGB ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter bedeutsam.
Grundsätzliches für den Vermieter und den Mieter
Prinzipiell ist der Vermieter dazu verpflichtet, den vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mietobjekts aufrecht zu erhalten. Ist dem nicht so, bietet sich dem Mieter als ein rechtlich zulässiges Mittel die Mietzinsminderung an. Das Mietzinsminderungsrecht gemäß § 1096 ABGB ist vertraglich nicht abdingbar, es handelt sich um zwingendes Recht. Für das Ausmaß der Zinsbefreiung ist der Grad der Unbrauchbarkeit entscheidend
Beispiele für das Recht auf Mietminderung
- Die Wasserversorgung fällt aus.
- Schimmelbildung in der Wohnung
- Die vom Vermieter bereitgestellte Therme fällt aus.
- Einer oder mehrere Heizkörper in der Wohnung fallen aus.
- Mitgemietete Einrichtungsgegenstände sind beschädigt.
- Der Aufzug fällt längerfristig aus.
- Es gibt Beeinträchtigungen durch Baulärm (u.U auch von der Nachbarliegenschaft ausgehend).
Das Recht auf Mietzinsminderung besteht nur solange, wie die Beeinträchtigung des Vertragsgegenstandes vorhanden ist. Sobald der Mangel beseitigt wird, entfällt auch das Recht auf Mietzinsminderung.
Zu beachten ist, dass die tatsächliche Höhe einer allfälligen Mietzinsminderung jeweils von Einzelfall zu Einzelfall zu überprüfen ist.
Welche Entschädigungshöhe steht mir als Mieter zu
Es gibt keine einheitliche Rechtsprechung, beurteilt wird vom Gericht immer der Einzelfall. Um sich auf eine juristische Auseinandersetzung oder ein Gerichtsverfahren möglichst gut vorzubereiten, empfiehlt es sich die Beeinträchtigungen möglichst gut zu dokumentieren (Fotos, Videos, Protokolle, Zeugenaussagen) Die Berechnung der Mietzinsminderung erfolgt nach „freiem richterlichen Ermessen“ (§ 273 ZPO) und bezieht sich immer auf die Bruttomiete (also auch von den BK und der Ust)
Wie ist vorzugehen
Grundsätzlich besteht ab dem Moment, wo ein Schaden zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt, ein Recht auf Mietzinsminderung. Da jede Einbehaltung des Mietzinses zu rechtlichen Konsequenzen (Räumungsklage!) führen kann, ist der sicherere Weg der, den Mietzins weiter ganz einzubezahlen, dem Vermieter aber schriftlich mittels eingeschriebenen Briefs mitzuteilen, dass dieser aufgrund der Beeinträchtigung nur mehr unter Vorbehalt einbezahlt wird. In der Regel wird sich der Vermieter dann bei Ihnen melden und es gibt die Chance sich einvernehmlich zu einigen. Tut er das nicht, setzen Sie die weiteren Schritte bitte nur zusammen mit einem Rechtsanwalt.
