Die Eigentümerversammlung – Was Wohnungseigentümer wissen müssen

Innerhalb der Wohnung ist man als Eigentümer sein (fast immer) sein eigener Herr – Als Teil einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) haben alle Miteigentümer ein Mitspracherecht, was die Liegenschaft im Gesamten angeht. Diese Belange werden in der Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen.

Wann findet sie statt?

Laut Wohneigentumsgesetz ist der Hausverwalter verpflichtet, alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen – auch wenn es keine konkreten Besprechungsthemen gibt. Gewöhnlich sind die Termine außerhalb der Ferienzeit, im Frühjahr oder Herbst, damit möglichst viele Miteigentümer daran teilnehmen können. Spätestens zwei Wochen vorher muss der Termin schriftlich bekannt gegeben werden – durch Aushang und persönliche schriftliche Mitteilung. Außerordentlich kann eine Versammlungseinladung durch den Verwalter verlangt werden von mindestens drei Eigentümern, deren Anteile mindestens 25 Prozent des Gesamteigentums ergeben – schriftlich und unter Angabe eines wichtigen Grundes.

Wie wird was entschieden?

Für die meisten Beschlüsse reicht die einfache Mehrheit, also 50 Prozent plus X. Die Mehrheit bemisst sich aber nicht nach der Anzahl der Eigentümer, sondern nach den Miteigentumsanteilen. Wer also größere Anteile besitzt, hat auch mehr Mitspracherecht. Pro Anteil gibt es nur eine Stimme – Ehepaare z.B., die gemeinsame Eigentümer sind, können also nicht verschieden abstimmen. Für die Beschlussfassung ist die Unterscheidung in Angelegenheiten der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung wichtig. Die ordentliche Verwaltung deckt alles ab, was für den laufenden Betrieb eines Hauses nötig ist: die Behebung eines Glasbruchs im Treppenhaus, Schneeräumdienst etc. Hier kann der Verwalter eigenständig und ohne Versammlung entscheiden. Größere Entscheidungen wie die Neugestaltung der Außenfassade sind Teil der außerordentlichen Verwaltung und müssen von der Versammlung beschlossen werden.

Wann muss es einstimmig sein?

Einstimmige Beschlüsse braucht es bei allen Belangen, die sich auf die Eigentumsanteile auswirken: Beim Verkauf der Hausbesorgerwohnung, bei der geplanten Vergrößerung einer Wohnung oder wenn der Aufteilungsschlüssel geändert werden soll. Auch wenn ein Eigentümer seine Wohnung an einen Miteigentümer vermieten möchte, ist Einstimmigkeit nötig. Bei der Vermietung an Dritte hingegen reicht die einfache Mehrheit.

Muss man da hin?

Wer an der Versammlung nicht teilnehmen kann oder will, darf sich vertreten zu lassen. Auch die Ausübung des Stimmrechts kann übertragen werden: auf den Hausverwalter, einen Miteigentümer oder eine andere Vertrauensperson. Dafür braucht es eine schriftliche Vollmacht. Ohne diese zählt die Stimme nur, wenn der Eigentümer im Nachgang das Abstimmungsverhalten seines Vertreters innerhalb von zwei Wochen nach der Abstimmung schriftlich absegnet. Manchesmal sind Eigentümerversammlungen nicht gut genug „besucht“, so dass sie nicht beschlussfähig sind. In diesen Fällen kommt es zum Umlaufbeschluss. Dabei werden alle Eigentümer angeschrieben und geben dann ihre Entscheidung schriftlich bekannt. Außerdem ist der Hausverwalter verpflichtet, ein Protokoll der Versammlung anzufertigen. Es muss jedem Eigentümer schriftlich übermittelt und im Haus ausgehängt werden.

Was tun gegen unliebsame Beschlüsse?

Innerhalb eines Monats kann jeder Eigentümer einen Beschluss anfechten – wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit. Beschlüsse zur außerordentlichen Verwaltung können drei Monate lang angefochten werden. Wer nicht über eine Beschlussfassung informiert wurde, kann innerhalb von sechs Monaten zu Gericht gehen.

Der Inhalt dieses Artikels wurde sorgfältig recherchiert. Dieser ersetzt aber keine juristische oder steuerliche Beratung. Wir können daher aus diesem Grund keine Haftung übernehmen und empfehlen die Konsultation eines entsprechend ausgebildeten Experten.

2018-12-22T23:47:39+00:00