Was steht eigentlich im Grundbuch?
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung, wobei für jede Katastralgemeinde (KG) ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden. Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Einlagezahl“) bezeichnet, zB Einlagezahl 2229. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchseinlage“ (oder „Grundbuchskörper“) bezeichnet.
Das Grundbuch war früher tatsächlich ein gebundenes Buch und wird von den Bezirksgerichten nunmehr mit EDV geführt. Jedermann kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen, oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen.
Neben dem EDV-Grundbuch besteht auch noch die Urkunden-sammlung. Jede Eintragung im Grundbuch muss ja auf Grund einer Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, etc.) erfolgen. In diese Urkunden kann man beim zuständigen Grundbuchsgericht Einsicht nehmen.
Der Grundbuchauszug ist wie folgt aufgebaut:
A-Blatt oder Gutbestandsblatt:
Im A-1 Blatt ist der Gutbestand erfasst:
- Grundstücksnummer,
- Flächenausmaß,
- Angabe der Nutzung (z.B. Garten, Baufläche) des Grundstückes.
Achtung: Die im A1-Blatt angeführte Nutzung entspricht nicht der Widmung laut Flächenwidmungsplan. Die Widmung kann nur bei der Baubehörde (Gemeinde) erfragt werden.
Ebenso sind die Flächenangaben meistens nur als Zirkaangaben zu verstehen, die tatsächliche Größe der Liegenschaft kann nur beim Vermessungsamt bzw. durch Neuvermessung durch einen Geometer ermittelt werden. Ausnahme: das Grundstück ist bereits im Grenzkataster erfasst. Wenn sich neben der Grundstücksnummer ein „G“ befindet, bedeutet das, dass dieses Grundstück bereits im Grenzkataster eingetragen ist (dies hat u.a. zur Folge, dass eine Ersitzung von Teilen solcher Grundstücke nicht mehr möglich ist). Der Grenzkataster bietet somit höchste Rechtssicherheit hinsichtlich des Grenzverlaufes!
Das A2-Blatt gibt Änderungen wieder, die den Gutsbestand betreffen (Ab- und Zuschreibungen) und machen die Rechte aus Dienstbarkeiten ersichtlich.
B-Blatt oder Eigentumsblatt:
Hier finden sich Namen, Geburtsdaten und Adressen der/des Eigentümer(s) der Liegenschaft.
Alle Beschränkungen, denen der Liegenschaftseigentümer in seiner Vermögensverwaltung unterliegt (z.B. Veräußerungsverbot, Eröffnung eines Konkurs- oder Ausgleichsverfahrens, Bestellung eines Sachwalters etc.) werden im B-Blatt beim jeweiligen Eigentümer ersichtlich gemacht.
C-Blatt oder Lastenblatt:
Aus dem C-Blatt ersehen Sie die Belastungen, die auf der Liegenschaft haften, wie z.B. Pfandrechte, Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechte), Reallasten usw.
Wie komme ich ins Grundbuch?
Die wichtigsten Schritte auf dem Weg ins Grundbuch sind bei einem Kaufvertrag folgende:
- Der Notar/Rechtsanwalt erstellt den Kaufvertrag, dabei wird insbesondere der Grundbuchsstand überprüft.
- Der Vertrag wird beglaubigt unterschrieben.
- Der Notar/Rechtsanwalt berechnet die sich ergebende Grunderwerbsteuer und die Immobilienertragssteuer selbst oder zeigt den Vertrag beim Finanzamt zur Steuerbemessung (Grunderwerbsteuer) an.
- Der Notar/Rechtsanwalt sorgt für die Lastenfreistellung und sichert die Finanzierung, dabei fungiert er in der Regel als Treuhänder.
- Der Notar/Rechtsanwalt holt die erforderlichen Genehmigungen ein (Grundverkehrsbehörde, Gericht, …)
- Der Notar/Rechtsanwalt verfasst das Grundbuchsgesuch und reicht es mit allen Unterlagen beim zuständigen Bezirksgericht ein.
Erst mit der Eintragung im Grundbuch erwerben Sie Eigentum an der gekauften Liegenschaft. Mit der Unterfertigung des Kaufvertrages wird lediglich eine grundbuchfähige Urkunde unterzeichnet.
Der Beschluss über die Eintragung des Eigentumsrechtes wird Ihnen bzw. dem Vertrags Errichter vom Bezirksgericht zugestellt.
