Noch recht unbekannt, aber eine interessante Alternative zum Grundstückskauf, ist das Baurecht – gerade in Zeiten steigender Grundstückspreise. Besonders öffentliche und kirchliche Grundbesitzer greifen gerne darauf zurück, um Einnahmen aus Grund zu erzielen, der nicht verkauft werden soll oder darf. Aber auch für private Eigentümer kann die Vergabe von Baurechten attraktiv sein: Sie ist eine regelmäßige Einnahmequelle, die weniger Stress bedeutet als das klassische Vermieten. Man muss sich weder mit Mietrecht noch mit Reparaturen oder Streitigkeiten unter den Mietern auseinandersetzen.
Baurecht – wie funktioniert das?
Der Grundstückseigentümer vergibt das Baurecht. Er bleibt dabei Eigentümer des Grundes. Der Baurechtsnehmer darf aber auf dem Grund ein Haus bauen, das sein Eigentum ist. Das wird im Grundbuch festgehalten, wo Haus und Grundstück getrennt eingetragen werden. Werden Haus oder Grund verkauft, ändert sich an dieser Konstruktion nichts – ein Neueigentümer übernimmt den Baurechtsvertrag automatisch.
Ein Baurecht muss für mindestens zehn Jahre bis maximal 100 Jahre abgeschlossen werden. Beim Wohnbau ist eine Laufzeit von 100 Jahren üblich, bei Gewerbebauten sind die Laufzeiten meist deutlich kürzer. Nach Ende der Laufzeit fällt das Haus an den Grundstückseigentümer – sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist. In diesem Fall bekommt der Baurechtsnehmer eine Entschädigung von 25 Prozent des aktuellen Marktwert des Hauses. Es kann aber auch vertraglich anders geregelt werden: Ein Vorkaufsrecht für den Baurechtsnehmer im Falle des Grundstücksverkauf ist ebenso möglich wie eine Option auf Verlängerung des Baurechts. Einer der größten Baurechtsgeber, die Bundesforste, sichert vertraglich zu, dass vor Ablauf des Vertrags über die Zukunft des Baurechts Gespräche geführt werden müssen.
Gibt es Einschränkungen durch das Baurecht?
Grundsätzlich darf auf einem Baurechtsgrund alles gebaut werden, was die allgemeinen Bebauungsbestimmungen erlauben. Eine vertragliche Beschränkung dieser Freiheit ist zwar möglich, aber unüblich. Auf Baurechtsgründen der Bundesforste etwa kann man genauso frei bauen wie auf einem eigenen Grundstück.
Auch das Eintragen eines Pfandrechts auf das Haus im Grundbuch ist genauso möglich, wie bei einem Haus auf eigenem Grund. Ein größeres Problem ist der Wiederverkauf: Erstens ist das Baurecht in Österreich noch recht unüblich und wird oft nicht als echtes Eigentum betrachtet. Das mindert die Zahl der potentiellen Käufer. Zweitens wird ein Verkauf kurz vor Ende der Laufzeit des Baurechts natürlich erschwert durch die bevorstehende Enteignung. Hier heißt es, den Grundstückseigentümer in die Verhandlungen einbeziehen und eine Verlängerung der Laufzeit aushandeln. Eine vorzeitige Kündigung des Baurechts ist übrigens nicht vorgesehen.
Eigentumswohnungen auf Baurechtsgrund
Beim Bau von Eigentumswohnungen ist zunächst der Bauträger Baurechtsnehmer. Beim Verkauf der Wohnungen geht dann das Baurecht auf die Käufer über. Die Kosten für das Baurecht werden dann anteilig zwischen den Wohnungseigentümern aufgeteilt.
Welche Kosten fallen an?
Natürlich muss der Baurechtsnehmer die Planungs- und Baukosten tragen – spart sich aber die Kosten für den Grunderwerb. Das kann zu Ersparnissen von einigen hundert Euro pro Quadratmeter führen. Für das gewährte Baurecht wird der Baurechtszins fällig, er berechnet sich aus dem Marktwert des Grundstücks. Bei Eigentumswohnungen wird der Zins anteilig berechnet.
Für den Abschluss eines Baurechts ist Grunderwerbsteuer zu zahlen, auch wenn gar kein Grundstück erworben wird. Bei Baurechtsnehmern werden die 3,5 Prozent Steuer vom 18-fachen des jährlichen Baurechtszins berechnet, nicht vom Grundstückswert. Auch die Gebühr für die Grundbucheintragung errechnet sich aus diesem Wert.
Eine Erhöhung des Baurechtszinses muss vertraglich vereinbart werden, üblich ist es den Zins an den Verbraucherpreisindex zu koppeln. Um Spekulationen zu unterbinden, ist es verboten, die
Wertsicherung an die Entwicklung des Grundstückpreises zu binden.
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