Basics zur Vorsorge Wohnung

Sie spielen mit dem Gedanken, zur Altersvorsorge eine Eigentumswohnung zu kaufen?  Dann bedenken Sie die folgenden Punkte, damit es sich auch sicher lohnt:

Realistisch kalkulieren
Damit der Steuervorteil einer Vorsorgewohnung erhalten bleibt und keine steuerlichen Nachteile drohen, muss die Vermietung nach 20, spätestens aber unter gewissen Voraussetzungen binnen 23 Jahren nach der Erstvermietung Gewinn abwerfen. Man sollte also gut kalkulieren, ob sich die Investition in eine bestimmte Wohnung rechnet. Mit Mietbeginn muss dem Finanzamt eine Prognoserechnung vorgelegt werden.
Wenn das Finanzamt eine Vermietung als sog.“Liebhaberei bewertet, sind die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen nicht steuerlich abzugsfähig und erzielte Verluste sind weder abzugs- noch ausgleichsfähig. Bei der Erstellung einer Prognoserechnung hilft Ihnen Ihr Steuerberater

Die Mietrendite
Einen ersten Richtwert, ob die Investition in eine Vorsorgewohnung sinnvoll ist, stellt die Mietrendite dar. Die Mietrendite ergibt sich aus dem Vergleich zwischen der Nettomiete und dem Nettokaufpreis (umgelegt auf zwanzig Jahre) der Wohnung. Netto, denn Anleger können sich die Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen. Die Mietrendite sollte bei etwa drei Prozent liegen, damit sich die Anlage lohnt. Denn in der Mietrendite nicht eingerechnet sind Nebenkosten wie die Steuern und Kosten im Zuge der Anschaffung und Instandhaltungskosten. Auch wird kein Leerstand einkalkuliert.

Die weiteren Kosten
Die Kaufnebenkosten liegen bei etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Für die Instandhaltung der Wohnung kann man als Richtwert sieben Euro pro Quadratmeter und Jahr veranschlagen, wenn die Wohnung soweit in gutem Zustand ist. Für die Kalkulation des Leerstandes kommt es darauf an, wo die Wohnung liegt und wie groß sie ist: Kleine Wohnungen in den großen Städten haben kaum Leerstand, große Wohnungen auf dem Land sind schwieriger zu vermieten. Konservativ kalkuliert sollte man etwa sechs Prozent der Mieteinnahmen für einen Leerstand annehmen. All das muss von der Mietrendite gedeckt sein.

Die Wertsteigerung
Hat man nicht geplant, die Vorsorgewohnung später selbst zu nutzen, so erhöht der Wiederverkaufswert natürlich die erwartbare Rendite der Anlage. Auch hier sollte man aber besser konservativ kalkulieren, denn niemand weiß, wie sich der Immobilienmarkt in 20 Jahren entwickelt. Mehr als eine Wertsteigerung in Höhe der Inflationsrate sollte man nicht annehmen.

Das ideale Objekt
Um eine hohe Mietrendite und eine relativ sichere Wertsteigerung zu erreichen sowie das Risiko von Leerstand zu minimieren, sollte man bei seiner Anlagewohnung darauf achten, dass sie auf dem Markt attraktiv ist und bleibt. Dafür sind vor allem folgende Kriterien ausschlaggebend:
Die Wohnung sollte eher klein sein. Bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung sollten es höchstens 60 Quadratmeter sein. Denn kleine Wohnungen werden stärker nachgefragt und sie sind auch kostengünstiger als große.
Die Infrastruktur sollte gut sein: Öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Nähe, auch Parks, Kultur- und Bildungseinrichtungen dürfen gern in der weiteren Nachbarschaft vorhanden sein.
Die Ausstattung der Wohnung sollte hochwertig aber nicht luxuriös sein: Eine Billigküche wird durch frühere Instandsetzung oder Erneuerung schnell teuer. Auch Balkon oder Terrasse sind Faktoren, die die Nachfrage erhöhen.

Der Inhalt dieses Artikels wurde sorgfältig recherchiert. Dieser ersetzt aber keine juristische oder steuerliche Beratung. Wir können daher aus diesem Grund keine Haftung übernehmen und empfehlen die Konsultation eines entsprechend ausgebildeten Experten.

2019-01-18T17:12:52+00:00