Haupt- und Untermiete

Ob bei einer Wohnung ein Haupt- oder ein Untermietverhältnis vorliegt, hängt davon ab, von wem die Wohnung vermietet wird:

  •  Bei Vermietung durch EigentümerInnen entsteht ein Hauptmietverhältnis, egal wie es vertraglich bezeichnet wird.
  •  Bei Vermietung durch HauptmieterInnen, liegt Untermiete vor.

Vollanwendung, Teilanwendung oder gar kein MRG

Das Mietrecht in Österreich ist sehr komplex. Mit oben angeführten Begriffen sind umfangreiche Folgen auch hinsichtlich der Mietzinsbildung und der Gestaltung der Mietverträge verbunden. Wir raten daher dazu sich besonders vor der erstmaligen Vermietung ausreichend bei juristischen Experten zu informieren und nicht an der falschen Stelle zu sparen, in dem man einfach irgendwelche Formular Mietverträge nimmt. Das kann teuer werden, denn im Geschäftsverkehr mit Konsumenten sind diese meistens gesetzlich deutlich besser geschützt, als der Vermieter, der als Unternehmer gilt.

Mindestmietdauer

Unterliegt der Vertrag dem MRG ist eine Mindestmietdauer von 3 Jahren vorgesehen. Davon abgesehen ist jede andere Art der Befristung zulässig, sie muss nur aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Einfach keinen Mietvertrag zu machen (z.B bei Vermietung im Bekanntenkreis) ist eine schlechte Idee, denn dann wird im Zweifelsfall ein unbefristetes Mietverhältnis angenommen, da der Vermieter die Befristung nicht beweisen kann. Wenn der Mieter nicht will, ist es dann sehr schwer bis fast unmöglich das Mietverhältnis einseitig zu beenden.

Ablöse

VermieterInnen oder VormieterInnen dürfen für Investitionen oder Möbel nur dann eine Ablöse verlangen, wenn der oder die MieterIn für seine oder ihre Zahlung eine gleichwertige Gegenleistung erhält. Alles andere für unter den Titel „Unberechtigte Ablöse“ fallen, diese können seitens des neuen Mieters zurückgefordert werden.

Für die Überlassung der Wohnung allein darf bei Wohnungen mit Mietzinsobergrenzen (z.B Altbau) keine Ablöse verlangt werden. In diesem Fall, kann die verbotene Ablöse binnen zehn Jahren gerichtlich zurückgefordert werden.

Verbesserungsarbeiten

Haben die MieterInnen in einer Mietwohnung, auf die das MRG voll anwendbar ist, bestimmte Verbesserungsarbeiten (Leitungen, Heizung, Boden, Wohnungszusammenlegung) durchgeführt, so können sie vom Vermieter oder der Vermieterin im Falle des Auszugs eine Investitionsablöse fordern. Die Höhe richtet sich nach den nachweisbaren Ausgaben. Davon müssen pro Jahr für die Benützung 5-10% abgezogen werden. Diesen Betrag darf dann der oder die VermieterIn auch von den Nachmieterinnen verlangen. Hier gilt aber grundsätzlich, dass es klüger ist, sich vor der Investition mit dem Vermieter abzusprechen.

Kaution

Die Kaution ist ein Geldbetrag in der Höhe von meist drei bis sechs Monatsmieten, der bei Mietvertragsabschluss übergeben wird. Sie dient als Sicherstellung für Mietzinsrückstände oder allfällige Schadenersatzforderungen. Wird das Mietverhältnis beendet und bestehen keine Forderungen, muss die Kaution samt Zinsen zurückerstattet werden. Der Vermieter oder die Vermieterin ist verpflichtet die Kaution auf einem Sparbuch mit branchenüblichen Zinsen zu veranlagen.

Mietzins-Vorauszahlung

Nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann der oder die VermieterIn eine Mietzinsvorauszahlung verlangen. Der vorauszuzahlende Betrag muss einem bestimmten Zeitraum zugeordnet sein. Es muss klar erkennbar sein, wie hoch die eigentliche Miete ist. Wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet, ist der nicht verbrauchte Anteil vom Vermieter oder von der Vermieterin zurückzuzahlen.

Thermen und Wärmebereitungsgeräte

Ab 1. Jänner 2015 sind VermieterInnen auch für die Erhaltung der Wärmebereitungsgeräte in der Wohnung (z.B. Heiztherme, Warmwasserboiler, Elektro- und Ölöfen) zuständig. Kosten für den Austausch oder die Reparatur müssen VermieterInnen übernehmen. Dies gilt nur für Wärmebereitungsgeräte, die von den VermieterInnen zur Verfügung gestellt wurden.

Die Wartung ist Aufgabe der MieterInnen. Dazu gehören Maßnahmen, die darauf abzielen den funktionsfähigen Zustand von insbesondere die in der Wohnung befindlichen Geräten und Leitungsanlagen aufrechtzuerhalten (z.B. regelmäßiges Service, Reinigungs-und Überprüfungsarbeiten).

Keine diesbezügliche Erhaltungspflicht trifft Vermieterinnen bei Wohnungen in Häusern mit nicht mehr als zwei Wohnungen, sofern der Mietvertrag nach dem 31. März 1991 abgeschlossen wurde.

Veränderungen im Mietobjekt

Veränderungen in der Wohnung, sofern sie nur geringfügig sind (z.B. Verfliesen, Ausmalen etc.), können von MieterInnen auch ohne Zustimmung durchgeführt werden. Wesentliche Veränderungen, zum Beispiel der Entfernung von Wänden innerhalb der Wohnung, dürfen nur vorgenommen werden, wenn der Vermieter oder die Vermieterin und eventuell auch die Baubehörde zustimmen. In gewissen Fällen kann die mangelnde Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin durch eine Entscheidung des Gerichts bzw. der Schlichtungsstelle ersetzt werden.