Im Rahmen seiner aktuellsten Entscheidung vom 27.12.2012 zu 206 215/10x hat der Oberste Gerichtshof nun eine endgültige Entscheidung dahingehend getroffen, dass sich die generelle Ausmal-Verpflichtung auch auf Mietobjekte erstreckt, die dem Teilanwendungsbereich oder dem Nichtanwendungsbereich des MRG unterliegen.
In diesem Zusammenhang ist nun klargestellt, dass auch im Falle eines Mietvertragsabschlusses zwischen zwei Privatpersonen eine Mietvertragsklausel in einem Formularvertrag über eine Ausmal-Verpflichtung des Mieters unzulässig ist.
Das bedeutet, dass jede Mietvertragsklausel in vorgefertigten Mietverträgen betreffend eine jedenfalls durchzuführende Ausmal-Verpflichtung unzulässig ist, da diese den Mieter gröblich benachteiligt und die normale Abnutzung bereits mit der Leistung des Mietzinses abgegolten ist.
Begründung:
Der Oberste Gerichtshof stützte sich in seiner Argumentation primär auf die Bestimmung des § 1109 ABGB, wonach der Mieter für gewöhnliche Abnützungen nicht zu haften hat. Eine solche gewöhnliche Abnützung ist auch das Altern der Wandfarbe. Da die normale Abnutzung bereits mit der Leistung des Mietzinses abgegolten wird, übersteigt die Verpflichtung zum Ausmalen der Wohnung die Pflichten des Mieters.
Ungewöhnliche Abnutzung – es kommt darauf an:
Stellt die Mieterin/der Mieter die Wohnung in übermäßig abgenutzten oder beschädigten Zustand zurück, haftet sie/er der Vermieterin/dem Vermieter für diese Schäden. Nur wenn die Beschädigungen oder übermäßigen Abnutzungen auf ein Verschulden der Mieterin/des Mieters zurückzuführen sind, wird sie/er schadenersatzpflichtig; dies auch dann, wenn der Schaden von Mitbewohnerinnen/Mitbewohnern, Gästen, Handwerkerinnen/Handwerkern oder Untermieterinnen/Untermietern schuldhaft verursacht wurde.
Aber: ein Mieter, der sein Mietobjekt erst nach über 10 Jahren an den Vermieter zurückstellt muss selbst im Falle Pink gestrichener Wände oder stark abgenützter Tapeten keiner Renovierungs-Verpflichtung nachkommen. Es dürfen die stark abgenützten Wände bzw. Tapeten vom Mieter so belassen werden, wie sie sind, ohne dass der Vermieter dem Mieter die Kosten für die Renovierung in Rechnung stellen kann. Dies deshalb, da laut vorliegender Entscheidung davon auszugehen ist, dass auch bei schonendem Umgang des Mieters der Vermieter die abgenutzten Tapeten bzw. Wände nach über 10 Jahren sowieso erneuert bzw. gestrichen werden müssen. Daher ist der Mieter auch dann nicht ersatzpflichtig, da solcher Art Tapeten/die alte Wandfarbe keinen Wert mehr darstellen. Soll bedeuten: Bei der Berechnung des Schadens ist auf den Zeitwert der beschädigten Sache Rücksicht zu nehmen.
TIPP: In der Praxis ist jeder Fall wohl etwas anders gelagert. Um im Streitfall (unberechtigten) Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam bei Mietende und auch bei Mietbeginn – ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Dieses Protokoll sollte den Wohnungszustand möglichst genau dokumentieren und von Mieterin/Mieter und Vermieterin/Vermieter unterschrieben werden. Es ist auch zu empfehlen Beweise für den Zustand der Wohnung zu sammeln (z.B.: Zeugen zur Wohnungsrückgabe mitzunehmen, die Wohnung zu fotografieren). Bei Vermietung über einen seriösen Makler sind solche Vorgangsweisen Standard und es wird immer ein Übergabeprotokoll samt Dokumentation gemacht, das beiden Parteien zur Verfügung gestellt wird.
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